Mortgage ne getirdi, ne götürdü, nasıl olmalı?
02 Aralık 2011 05:09 / 244 kez okundu!
Mortgage sistemiyle yeni tanışan Türkiye, sistemin dolambaçlı yollarında kaybolmamak için konuyu çok yönlü tartışmak, sorgulamak zorunda. Bu konudaki piyasanın uzman aktörlerinden Serdar İnan 4 yıl önce bu konuyu kurcalamış. Artık bir tür belge niteliğini de taşıyan bu yazı ile bir tartışmanın kapısını aralamak istedik. İSTANBULİST
---------------------------------------------------------------
Mortgage Ne Getirdi, Ne Götürdü, Nasıl Olmalı
Gayrimenkul sektörü 1991 yılında Irak krizi, 1994 yılında dolar krizi, 1997 Rus, 1998 28 şubat, 1999 deprem ve 2001 gene dolar krizi olmak üzere 10 yılda altı adet fırtına geçirdi. Bu süreçde insanlar yatırımlarını gayrimenkul dışında daha likit pazarlara yönelttiler. Netice olarak Pazar daraldı, yeni inşaatlar yapılmadı ve talep uzun yıllar baskı altında kaldı. Ancak 2005 yılında banka faizlerinin düşüşü ile yaşanan patlama, sektöre büyük canlılık getirdi. 2006 yılında yaşanan küçük develüasyon ve sonrası gayrimenkul pazarı üzerinde çok da etkin olmadı. Pazar bu sarsıntıyıda en az etki ile atlattı. Ancak son zamanlarda hızla artan arz, ve talepdeki stabilite bilhassa şehir dışındaki yoğun inşaat alanlarındaki fiyatlar üzerinde aşağı yönde bir baskı oluşturmaya başladı.
Mortgage'ın bu durumda kısa vadede, inşaat sektörü üzerinde psikolojik olumlu bir etkisi olacak. İnsanlar konut alımının kolaylaştığını umut ederek niyetlenecek, kimisi yeni faydanın oluşmadığını keşfedip vaz geçecek veya sırf psikolojik sebeplerden alıma geçecektir. Ancak orta vadede mortgage yasasının bankaların elini kuvvetlendiren bir yasa olduğu anlaşılacak ve dar gelirli insanların konut özlemi ikinci bahara kalacak.
Mortgage T.B.M.M. Genel kuruluna geldiğinden beri sektörde psikolojik bir etkisi oldu. % 5 gibi bir etkiden söz etmek mümkün, ancak kısa zamanda bu etki kaybolacağa benziyor.
Mortgage'ın yasalaşmasının bizim 2007 ve 2008 planlarımıza bir etkisi olmadı. Bunun sebeplerini aşağıda devletimizin mortgage'a bakışı nedir ve ne olmalı anlamında kapsamlı olarak görebilirsiniz.
Mortgage, dünyanın her yerinde halk lisanı ile kira öder gibi ev sahibi olma anlamına geliyor. Bunun Türkcesi aylık 400 ytl gibi bir bedel ile ev sahibi olmak demektir. Bu da aslında bize hiç uzak değildir. Aylık 400 ytl bedel ile ev sahibi olmak için ucuz maliyet, düşük kar, uzun vade ve stabilite gerekmektedir. Bu dörtlü istem aslında bizde de mevcuttur. Yalnızca iyi niyet ve cesaret yeterli olacaktır, ayrıca dışarıdan yeni bir kaynağa da ihtiyaç yoktur.
Yasalaşan mortgage ise bu konumdan çok uzakta. Çıkan anlamı ile ucuza ev sahibi olmaktan öte, bankacılık konut kredilerini düzenleme kanununu andırıyor. İçeriği tamamen bankacılık üzerine. Kıymet takdiri, satış kararı alınması, bilirkişiler, değerleme uzmanlığı, sermaye piyasa araçları, ipotek teminatı v.s. gibi bankaların mevzuatını belirleyen ve tahsilatları kolaylaştıran hükümler içeriyor. Esas anlamı bankaların ellerindeki eski konut kredi stoklarını ikincil piyasa oluşturarak devretmek ve karşılığında yeni kaynak alınması anlamına geliyor. Yabancıların anladığı kredi sağlamlığına sistemi ulaştırmak ve senet devrini gerçekleştirmek hedefleniyor. Halbuki batıda bulunan halkın alımını kolaylaştıran hükümler ise mevcut değil. Bir takım yönetmelikler sayesinde zaman içinde oturacağı söyleniyor, ancak oturacağa pek benzemiyor. Bankaların elindeki eski konut kredi portföyü eski düşük faizli olduğu için kârlı olarak dışarıya devri mümkün değil. Bu anlamda kendi amacı ile de çelişiyor. Yani ne halkı rahatlatan bir yapısı var ne de bankalara yeni kaynak olanağı tanıyor. Bir ihtimal ileride enflasyon düşer ise, eldeki alacak dışarıda kırılacak rantibiliteye gelecek, böylece yeni kaynak sağlanabilecek. Kısaca "bekle, yaşlılıkta iyi bir hayat yaşayacaksın, bugünden gençliğini vermeye bir mahsur yok" deniyor.
Devletimiz ise bu anlama dur diyebilecek güçte gözüküyor. Bir devletin asli vazifesi; içeride ve dışarıda barışın sağlanması, sosyal anlayışın sürdürülmesi, dar gelirlilerin barınma, yiyecek, giyecek, sağlık ve eğitim ihtiyaçlarının belli bir çercevede sağlaması, ayrıca halkın doğru yönlendirilmesinin sağlanması ve büyük altyapıların yapılması işidir. Bu anlamda mortgage yasası çok büyük önem arzediyor. Türk milleti gayrimenkule çok değer veren bir millettir. 'Mal canın yongası', 'Dünyada mekan, ahirette iman' diyecek kadar malı ile özdeşleşmeyi seven bir milletiz. Bizler gayrimenkulü bir tasarruf aracı ve hayat garantisi olarak görüyoruz. Bu yasanın ihtiyacı karşılayıcı hale gelmesi hem milletin mutluluğu hem de orta ve uzun vadede siyasete şekil verecek bir misyon taşıyor. Halkın ihtiyacını gören devlet anlayışı ile halk ile devletin barışması, anarşinin kalkması, zamanımızda artan polisiye olayların azalması mümkün. Mortgage yasası ile 20 sene kira öder gibi ev sahibi olan insanımızın, bu süre içinde kendine güveni gelişecek, devletine inancı pekişecek; kısaca halkımız daha rahat daha refah içinde olacak. Zaten insana hizmet etmeyen, onu mutlu etmeyen, onu herşeyin merkezinde ve layık görmeyen bir sisteme doğru demek mümkün olabilir mi?
Aslında bizler bu güzel sözlerin çok da uzağında değiliz. Bize gerekli olan insan sevgisi ve eskiyi, basit anlamda stabiliteyi değiştirme cesareti. Bunun için yeni kaynağa ihtiyaç yok, şu anki mevcut ülke kaynakları ile rahatlıkla sağlanabilecek bir çözüm mevcut. Devletimize düşen doğru rekabetin sağlanması ve kontrolü, risk faktörlerini sektörel bazda tutmak ve basınç yaratmadan suyu mecrasında akıtmaktır. Diğer işler zaten sistemin içinde kendi kendine hallolacaktır.
Kira öder gibi ev sahibi olmanın temel kuralı maliyetleri ucuzlatmaktan geçiyor. 80 m2 bir evin şu anki ortalama fiyatı 100,000 ytl. Bu maliyet ile ve enflasyon riskleri ile dairenin 20 yıl vadeli fiyatı faizden dolayı aylıkları ödenemez boyutlara gelmekte, bu sebeple de kimse 20 yıl vadeli konut almıyor. Zaten kısa vadede ana paranın aylığa düşen kısmı yükseldiği için mevcutta dar gelirlinin konut alımı imkansızlaşıyor. Maliyet unsurunu artıran en önemli öğenin arsa olduğunu düşünürsek, devletin, arazilerini sisteme bedava koyması gerektiği anlaşılır. Zaten gecekondu arazileri, işgal riski taşıyan araziler sisteme işgal olmadan konsa, hatta tapu gene devlette kalarak üst kullanım hakkı devir olsa 30,000 ytl arsa bedeli ve 10,000 ytl de arsa karı olmak üzere 40,000 ytl maliyet indirimi söz konusu olur. Burada devletin bir kaybı olmuyor, boş duran arazileri halkın yararına gene tapusu kendinde kalmak kaydı ile devir ediyor. Burada inşaat yapılıyor ve inşaatlar dar gelirliye yönelik olacağı için vergi ve harçtan muaf kılınıyor. Zaten hiç bir zaman başka türlü yapılamayacak bir iş gerçekleştiği için devletin vergi kaybı olmuyor. Dar gelirli kirada oturacağına ev sahibi olacak, devlet de dar gelirliden zaten hiç bir zaman alamayacağı vergiden vaz geçerek lehde 10,000 ytl gibi daire başı bir indirim sağlıyacak. Ayrıca çok miktarda konutun bu sistemde üretileceği düşünülür ise sürümden ve rekabetten dolayı da maliyetler düşecektir. Bu sayede 80 m2 dairenin satışı içinde müteahhit karı olsa dahi bu 40,000 ytl civarında oluşabilecek. Bu, aylık ödeme miktarını çok aşağıya çekecek bir uygulamadır. Ayrıca uzun vadeyi sağlamak için de M2 isminde bir sanal para birimi çıkarmak gerekir. Bunun sebebi şu an tartışılan "sabit faiz mi, değişken faiz mi?" tartışmasına bir son vermek ve her an likidite olan bir yöntemle insanların sisteme katılımınının sağlanması gerekmektedir. M2 inşaat maliyeti enflasyonuna endeksli ve altı ayda bir maliyeti ve değeri açıklanan bir para birimi, bir anlamda bono olacak. Bu birim ile enflasyon kaç olursa veya faizler kaç olursa olsun, riskin vatandaşa yansıması kısıtlı kalacak ve bankacılık kesiminin göze alamadığı riskleri, fazladan rakamlar yazarak kendilerini savunmak adına, vatandaşa bedel çıkarmamış olacak. Böylece sistem değişkenlik risklerini minimize etmiş ve krizlerden etkilenmeyen bir hal alacak.
M2 öyle bir para birimi olacak ki kredi kartı bonuslarında, çekilişlerde, milli piyangoda emeklilik ikramiyesinde, tazminatlarda kullanılabilecek. İnsanlar düğünlerde sünnetlerde takacak ve birikimler bankalarda kendi biriminden faiz ile vatandaşın evini alacağı günü bekleyecek. Hatta inşaat sektöründe olan bizim gibi firmaların bile mortgage dışı satışlarda kullanacağı bir borçlanma enstrümanı olacak. Yani lüks konutlar dolar üzerinden değil ama M2 borçlanması ile satılacak. Acaba dolar düşer mi kaygısı taşımayan satıcı daha reel rakamlar isteyecek, alıcı da zaten pazarın ortalamasını veren bu birim ile risklerden uzak alışverişini yapabilecek.
M2 sanal parasına bankaların faiz vermesi, kişinin istediği ev miktarına gün be gün yaklaşması anlamına gelecektir. Mesela 50 m2 daire için eldeki 40 m2 lik sanal paranın bankada 4 sene kalması yeterli olacak.Yeterli süre dolunca taraflar gidip sistemden 50 m2 evini alabilecek.
Sisteme eklemlenecek başka bir metot ise, hayat boyu barınma garantili satışlar... Bu metot ile halk daha ucuza da konut sahibi olabilecek. Yani vatandaş evini alırken hayat boyu seçeneği ile beraber alacak. Tapu, miras haklarından uzak kaldığı için belki de yarı fiyatına ev sahibi olabilecek. Düşünün sizin 30 bin ytlniz var, ama bu sistemde daireler 40 bin ytl nakit ve borçlanmak da istemiyorsunuz, hayat boyu evi alarak ölümünüz ile zaten terk edeceğiniz konutunuz sisteme geri döneceği için yarı fiyata ev sahibi olabileceksiniz. Bu sistemde mutlaka güçlü hayat sigortası şirketleri ile çalışmak ve hayat boyu barınma garantili evlerinin satış bedellerini sigorta şirketlerine kırdırarak sisteme kaynak bulunmalı. Kişilerin yaşı ilerledikce düşen fiyat alternatifleri ile huzurevlerine de alternatif bir sistem olacak. Hatta bu barınma garantisini çocuk oldukca artan odalı veya dul kalırsan tek odalı eve dönüş ile kişiye özel isteğe özel modeller haline de çevirmek imkan dahilinde.
Ayrıca hedefi daraltmak başlangıçta başarıyı da beraberinde getirir. Bu şekilde halkın yararına çıkacak kanunlarda herkesi kapsam dahili yapmak bankaların önünde kuyruğu artırır. İltimas ve suistimale açık hale sistemi getirmemek, halkın güvenini sarsmamak lazım. Bu kapsama öncelikli olarak 20, 30 yaş arası ve yeni evlenecek insanları alarak faydayı tanımlamak suistimali ortadan kaldıracaktır. Böylece zaten yeni evlenecek olan ve hiç bir zaman ev sahibi olamayacak bir kesime bu avantajları vererek, hem alamayacağın bir vergiyi bağışlamış, hem de evliliği özendirmiş oluyorsun. Ayrıca yöresel, sosyal, yaş, proje m2 gibi sınırlamalar da yasaya getirilebilir. Günün ihtiyacına göre mesela İstanbul yasanın dışında tutularak yeni konutların ufak şehirlerde yapılması teşvik edilebilir. İstanbul bir anlamda basınçtan uzak tutulur. 80 m2 ve ufağı daireler yasa içine alınarak tasarrufa önem verilebilir. Dar gelirlilerin ev sahibi olması ile üst gelir grubuna sunulan daire fiyatları da aşağıya inecektir. Böylece ciddi istihdam sağlanacak, rekabet artacak, malzeme üretimi, arsa kullanımı, kaynak kullanımı artacak, mimar ve mühendisler iş sahibi olacaktır. Yasanın, psikolojik ve sosyolojik etkileri de sayılamayacak kadar yoğun olacaktır.
Kısaca eskiyi unutalım; birincil piyasa ikincil piyasa diyerek eski hataları tekrar eden değil ama yepyeninin peşinde olalım. Türk insanı da, bürokratı da, devleti de aslında her şeye o kadar hazır ki, yalnızca sihirli olan o cümleyi bekliyor: "Her şey sende mevcut, yeter ki başarılı olabileceğine dair inancını kaybetme."
Serdar İNAN
16.03.2007
